04.10.2025
Смета на стадии П для гостиницы: состав, структура и ключевые отличия от стадии Р
Главная мысль: смета стадии П — это аналитический инструмент для обоснования инвестиционной привлекательности и получения экспертизы, а смета стадии Р — рабочий документ для управления строительно-монтажными работами с высокой точностью.
Введение
На этапе проектирования гостиницы смета играет ключевую роль в двух измерениях:
- Инвестиционное: демонстрация рентабельности проекта, обоснование бюджета, обхождение экспертизы.
- Операционное: базовый расчет для формирования графика закупок, планирования строительных работ и контроля исполнения бюджета.
Ошибка на стадии П приводит к отказу экспертизы или закладке недостаточного резерва. Ошибка на стадии Р — к перерасходу бюджета, срывам сроков и претензиям подрядчиков.
1. Сравнение стадий проектирования «П» и «Р»
Параметр
– Назначение
- Стадия П: получение положительного заключения экспертизы для включения проекта в адресную программу;
- Стадия Р: исходная документация для подрядчика, определяющая каждый этап СМР.
– Детализация
- П: общие технические решения, минимальная детализация;
- Р: проработка конструктивных узлов, спецификаций, привязка к месту.
– Состав сметной документации
- П:
– Сводный сметный расчет (ССР) по 12 разделам ФСНБ;
– Объектные сметы (ОС) по основным блокам (здание, сети, благоустройство);
– Укрупненные локальные сметы (ЛС) с группировкой по разделам;
- Р:
– Уточненный ССР с детализацией по статьям затрат;
– Детальные ОС и ЛС с разбивкой на виды работ, материалы и труд;
– Спецификации оборудования и материалов.
– Объёмы работ
- П: предварительные, на основе концептуальных чертежей (±15–20% точности);
- Р: точные, по исполнительным чертежам (±5–10% точности).
– Экспертиза
- П: обязательна для объектов с СМР свыше 100 млн ₽;
- Р: не требуется (проходила на стадии П).
– Стоимость проектирования
- П: 40% от сметной стоимости СМР;
- Р: 60% от сметной стоимости СМР.
– Временные затраты
- П: 2–4 месяца в зависимости от сложности объекта;
- Р: 4–8 месяцев на детальную проработку.
– Основание для строительства
- П: недостаточно для начала СМР;
- Р: полноценный рабочий комплект для подрядчиков.
2. Детальный состав сметной документации стадии П
-
Сводный сметный расчет (ССР)
– Раздел 1–12 по ФСНБ: подготовительные работы, основные конструкции, инженерные сети, благоустройство, пусконаладочные.
– Цель: обобщённая оценка стоимости строительства гостиницы. -
Объектные сметы (ОС)
– ОС-01: корпус гостиницы (фундаменты, каркас, фасады);
– ОС-02: общественные зоны (ресторан, конференц-залы);
– ОС-03: инженерные сети (отопление, ВК, ЭС);
– ОС-04: благоустройство территории. -
Укрупнённые локальные сметы (ЛС)
– ЛС-…-01: общестроительные работы;
– ЛС-…-02: внутренние отделочные работы;
– ЛС-…-03: электромонтаж;
– ЛС-…-04: сантехнические работы. -
Ведомости объёмов работ (ВОР)
– Предварительный BoQ/ВОР на основе архитектурных планов;
– Используется для экспертной проверки. -
Пояснительная записка
– Описание методики расчёта: выбор базовых цен, индексов, коэффициентов (зимнее удорожание, удалённость, стеснённые условия);
– Обоснование допущений и порядка расчёта. -
Паспорт сметы
– Перечень используемых баз ФСНБ-2022/ФЕР-2001;
– Источники индексов (письма Минстроя, ФГИС ЦС);
– Применяемые коэффициенты и период цен.
3. Экспертные особенности гостиничных смет
– Архитектурно-строительные решения (35–40%)
Основаны на модульной планировке номеров, двойном каркасе для лобби и общественных зон. Расчет ведётся по формуле «число номеров × стоимость 1 номера» + «площадь общественных зон × стоимость м²».
– Инженерные системы (25–30%)
Включают вентиляцию с повышенным расходом воздуха (коэффициент 2,5), индивидуальное отопление с погодозависимой регулировкой, системы кондиционирования VRF. Уточнение по каждому типу системы с учётом ГОСТ и СП 60.13330.
– Технологическое оборудование (15–20%)
Расчет по каталожным ценам: профессиональное кухонное оборудование, прачечные установки, лифты грузоподъёмностью до 1000 кг. Учет затрат на монтаж и сертификацию.
– Слаботочные системы (8–12%)
Системы контроля доступа, ОПС, системы «умный номер», Wi-Fi точка доступа на этаж. Расчёт по нормам СНИП 34-01.
– Благоустройство территории (5–8%)
Парковочные места (руб./м²), ландшафтный дизайн, уличное освещение. Учитывается категория гостиницы: 3 vs 5.
– Оснащение номерного фонда (10–15%)
Мебель по стандартам hospitality, сантехника премиум-класса, текстиль с требованиями к износостойкости. Расчёт на основании ТЗ дизайнера интерьера.
– Специальные работы (3–5%)
Звукоизоляция между номерами (мин. 50 дБ), пожарная система (спринклеры, извещатели). Норма по СП 7.13130.
– Пусконаладочные работы (2–3%)
Интеграция систем автоматизации BMS, настройка насосных групп, тестирование инженерных сетей. Расчёт по часам специалистов и стоимости услуг подрядчиков.
4. Смета стадии Р: полный рабочий комплект
- Уточнённый ССР
- Детальные объектные сметы
- Детализированные ЛС
- Расчёты трудозатрат, материалов, механизмов
- Точные ведомости объёмов
- Спецификации оборудования с условиями поставки
- Подробная пояснительная записка
- Детальный паспорт сметы
Каждый раздел содержит привязку к сметным классификаторам (ОКПД 2, ФГИС ЦС) и расшифровки позиций в формате «что × сколько = сумма».
5. Практические рекомендации профессионалу
- На стадии П:
- Используйте укрупнённые нормы по ФСНБ и ФЕР с резервом 15–20% на непредвиденные расходы.
- Привязывайте ВОР к BIM-модели для точной проверки объёмов.
-
Учитывайте стоимость экспертизы и риски доработок.
-
На стадии Р:
- Обеспечьте полную трассируемость сметных позиций до актов КС-2/КС-3.
- Включайте условия корректировки цен при изменениях индексов.
- Используйте MEP-специалистов для точной инженерной проработки.
Вывод: именно баланс между обобщённой, но обоснованной сметой стадии П и детализированной сметой стадии Р обеспечивает успешную экспертизу, четкий контроль затрат и реализацию гостиницы без перерасхода и задержек.
Правильно составленная смета стадии П — основа успешного получения экспертизы и реализации проекта гостиницы без превышения бюджета на последующих стадиях.
